부모님과의 부동산거래에 대하여

세법에서 부모와 자식간에 부동산거래는 기본적으로 증여로 간주한다.

  부모 자식 간의 부동산거래는 정상적인 매매거래로 부동산 계약서를 작성하여도 실제 통장거래 사실을 입증하지 못하면 증여로 간주한다. 그리고 세법에서는 거래가액이 시가보다 너무 낮거나 높은 경우, 부당행위계산부인 규정에 따라 양도소득세가 부과될 수 있다. 이 규정에 위배되지 않으려면 시가와의 차액이 5%이내이거나, 차액이 3억원 이내(5%이내 금액이 3억원보다 크면)이면 된다. 예를 들어 시가 5억원짜리 아파트라면 5%인 2500만원 보다 많거나 적으면 안된다. 4억7500만원~5억2500만원의 금액으로 매매계약서를 작성해야 된다.

  아파트 분양권거래인 경우라면 분양가가 4억원이고 프리미엄 1억원이 시세라면 총 매매가액의 5%내외가 되려면 프리미엄은 7500만원~1억2500만원이 되어야한다. 그러면 분양가와 프리미엄을 합한 금액인 총 매매가액은 일반매매와 동일하게 4억7500만원~5억2500만원이 된다. 프리미엄(1억원)의 5%(500만원)가 아닌 총 매매가액의 5% (2500만원)이다.

  증여세를 물지 않으려고 가족 간에 시가보다 저렴하게 부동산명의 이전을 했다가 잘못하면 증여로 간주하여 증여세를 낼 수 있으므로 조심해야한다. 부모 자식 간이라고 분양권을 프리미엄 없이 분양가로 명의이전을 한다면 5000만원까지는 증여세가 면제되지만 그 이상에 해당하는 금액은 증여세를 부담해야한다. (위 사례처럼 분양권 프리미엄 시세가 1억원이라면 5,000만원 초과하는 금액(5000만원)에 대한 증여세(500만원)를 부담해야한다.

  통장거래내역확인으로 부모 자식간의 부동산 거래를 입증할 수 있다고 해도, 자금출처조사 기준 이상의 금액은 소득이나 채무를 입증해야 한다. 아래금액은 올해 4월부터 적용예정으로 금액이 전보다 25%가량 줄어서 더욱 강화되어 적용된다.

  자금 출처입증 금액에서 채무로 남겨진 금액은 실제 부채증명서(차용증)를 작성하고 매달 일정액의 이자를 지급해야한다. 계속 끝까지 지급할 필요는 없고 몇 달만 지급하면 된다. 세무당국에서는 대출이자를 만기 일시 납부하는 방식은 인정해주지 않음에 유의해야한다. 증여세는 3개월 이내 납부해야 되는데 증여세를 납부기간(3개월) 경과시 과태료 20%를 추가 납부해야한다.

  예를 들어, 30세~40세의 분가한 세대주인 자녀와 부모가 부동산 거래를 했다면 주택은 10년이내 1억5000만원까지는 취득자금을 입증하지 않아도 되지만 그 이상의 금액은 소득 입증을 하여야 된다.